След 2 години на изключително силен ръст на цените, ограничено предлагане и еуфория, подклаждана от очакваното въвеждане на еврото, жилищният пазар в София навлезе в нов цикъл през първото тримесечие на 2026 г.
Периодът се характеризира с налично търсене, но и с по-умерена активност, тъй като купувачите и продавачите преразглеждат поведението си.
"Пазарът се промени още в края на 2025 г., когато се усетиха първите признаци на спадащ обем от сделки, но тогава той беше в комбинация с ускорен растеж на цените преди влизане в еврозоната. През първите месеци на 2026 г. освен спад в броя на сделките, ставаме свидетели на забавяне на темпа на нарастване на цените и увеличение на предлагането", коментира Полина Стойкова MRICS, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES.
Цени на имотите: Забавяне на растежа
През първото тримесечие средната цена на реално сключените сделки в София е 2680 EUR/кв.м., сочат данните на компанията. Това е лек спад спрямо 2790 EUR/кв.м. в края на 2025 г., но все още представлява годишен ръст от около 29% спрямо средната цена от 2080 EUR/кв.м. в началото на 2025 г.
Средната крайна цена на закупените апартаменти достига 217 500 EUR при 150 000 EUR в началото на 2025 г.
Обеми продажби: Спад спрямо пиковата 2025 г.
По данни от Агенцията по вписванията в София през първото тримесечие са вписани 7 529 сделки – с 12.3% по‑малко на годишна база. Това са първи данни за спад на сделките от 2022 и 2023 г. насам, като и тогава, и сега този спад до голяма степен се дължи на пикови нива на продажбите в предходната година и последващо охлаждане на пазара.
Пазарът се връща към по‑устойчив ритъм. Купувачите са по‑внимателни, но търсене има, а продавачите се адаптират към новата реалност.
Достъпност на жилищата: Усещане за влошаване
Бързият ръст на цените през второто полугодие на 2025 г. изпревари увеличението на доходите и доведе до влошаване на достъпността. Коефициентът на достъпност, изчисляван от BULGARIAN PROPERTIES – показващ колко средни заплати са нужни за 1 кв.м жилищна площ в София – достига 1.4 през първото тримесечие на 2026 г.
Такива нива на достъпност бяха характерни за 2017-2018 г., но обемът от сделки в момента въпреки спада е по-голям.
Банково финансиране: Лихвените проценти остават ниски, а кредитирането продължава да расте
Пазарът продължава да се подкрепя от благоприятни условия за ипотечно кредитиране. Средният лихвен процент по новоотпуснатите жилищни заеми в евро през първото тримесечие е 2.46% по данни на БНБ.
Предлаганите от търговските банки жилищни кредити в евро запазват условията, които съществуваха допреди това за левовите кредити. Заедно с това, oбемът на новоотпуснатите жилищни кредити на домакинствата през първите три месеца на годината продължава да нараства – с около 18% на годишна база.
